La ejecución hipotecaria y el desalojo para propietarios de viviendas

Si está atrasado en sus pagos de hipoteca, es posible que tenga que pasar por el proceso de ejecución hipotecaria. En Michigan, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias se hacen sin ir a la corte. La ejecución hipotecaria empieza cuando el prestamista dice que ejercerá su derecho a vender su propiedad a menos que se ponga al día con sus pagos o llegue a otro acuerdo. El prestamista es el banco o empresa que tiene la hipoteca de su vivienda.

Las leyes de ejecución hipotecaria de Michigan han cambiado durante los últimos años. Esta información es sobre las leyes actuales.

Cómo evitar la ejecución hipotecaria

Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, puede comunicarse con un consejero de vivienda para obtener ayuda. Los consejeros de vivienda son gratis. Nunca debería pagar una cuota para obtener ayuda para trabajar con su prestamista. Use un consejero certificado por la Dirección de Desarrollo de Viviendas del Estado de Michigan (Michigan State Housing Development Authority, o MSHDA) o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE.UU. (U. S. Department of Housing and Urban Development, o HUD).

Esto es una lista de consejeros de Michigan certificados por el HUD.

Además, el Departamento de Salud y Servicios Humanos de Michigan (Michigan Department of Health and Human Services, o MDHHS) ofrece ayuda de emergencia para ayudar a evitar la ejecución hipotecaria. Esto puede ser hasta $2,000 para ayudarle a ponerse al día con los pagos atrasados o con los impuestos a la propiedad que deba.

La ejecución hipotecaria

Si no puede modificar su préstamo o ponerse al día con los pagos, el prestamista puede empezar el proceso de ejecución hipotecaria. Lo hace publicando un aviso anunciando la venta de vivienda en una Venta del Alguacil. La Venta del Alguacil es una subasta judicial de su vivienda. El aviso de ejecución hipotecaria se publica en un periódico local y se coloca en su vivienda.

La subasta judicial

El aviso de la Subasta judicial se publica durante por lo menos cuatro semanas. Durante este período, para evitar la ejecución hipotecaria usted puede hacer cualquier de los siguientes:

• Vender la vivienda

• Refinanciar la vivienda

• Solicitarle a su prestamista una modificación del préstamo

• Hacer todos los pagos que faltó, y las cuotas por pagar tarde

• Declararse en bancarrota (si está considerando esta opción, quizás le convenga hablar con un abogado)

Si se vende la vivienda en la Subasta judicial, en general será comprado por el prestamista.

Si la vivienda se vende por menos de lo que debe, es posible que todavía deba un monto impago. Este monto se llama una deficiencia. El prestamista podría demandarlo para cobrarle la deficiencia.

Después de la Subasta judicial: el período de rescate

Después de la Subasta judicial, hay un período de rescate antes de que lo puedan desalojar de la propiedad. Durante este período puede seguir viviendo en el hogar. No tiene que pagar su hipoteca durante este momento. Le puede convenir ahorrar dinero para rescatar su propiedad o negociar algo con el comprador de su hogar.

Cómo rescatar su vivienda

Durante el período de rescate, puede evitar la ejecución hipotecaria rescatando su vivienda. Para hacerlo tendrá que pagarle al prestamista todo lo siguiente:

• El precio de venta de la Subasta judicial

• Algunos costos de la venta

• Una tasa de interés diaria según la tasa de interés de su hipoteca

Puede encontrar el precio de venta pidiendo una copia de la escritura del Registro de Escrituras del condado donde está su vivienda.

Plazo para realizar el rescate

Para la mayoría de las viviendas, el período de rescate es de seis meses. Si la propiedad tiene más de tres acres y se usa para la agricultura, o si ha pagado más de un tercio de la hipoteca, el período de rescate es de un año.

Cambios a la ley durante el período de rescate

El comprador de una vivienda en ejecución hipotecaria tiene derecho a inspeccionarla durante el período de rescate. El propietario no puede impedir irrazonablemente que el comprador inspeccione el hogar. Si el propietario se niega a permitir una inspección, el comprador lo puede desalojar. Si el comprador descubre daños a la vivienda, el comprador puede desalojar al propietario. Si el propietario repara los daños antes de la audiencia de desalojo, el juez no lo desalojará.

“Daños”

Un propietario puede ser desalojado si la vivienda tiene cualquier de lo siguiente:

• Una ventana o puerta tapada con madera u otro material

• Ventanas rotas

• Una puerta destrozada, rota o sin bisagras

• Mucha basura o desechos

• Le falta plomería, cables de electricidad u otros materiales de metal

• Le falta la caldera, calentador de agua o unidad de aire acondicionado

• No está suficientemente limpia y segura para satisfacer las leyes locales

Dinero a cambio de mudarse

Si no puede rescatar su vivienda, es posible que pueda ver si el comprador está dispuesto a llegar a un acuerdo de dinero a cambio de mudarse. En este tipo de acuerdo, usted se va de la vivienda antes de que termine el período de rescate a cambio de dinero. De esta manera el comprador no tiene que esperar para tomar posesión de la vivienda y puede evitar los costos del desalojo.

Desalojo de la vivienda

Una vez que haya terminado el período de rescate, lo pueden desalojar de la vivienda. El propietario nuevo puede presentar una Citación y Demanda para desalojarlo de la vivienda. Recibirá aviso del desalojo, incluyendo un horario de audiencia o aviso que tendrá que responder por escrito. Para obtener información acerca del proceso de desalojo, lea los artículos Desalojo: ¿qué es y cómo empieza? y El desalojo para recuperar la posesión de la propiedad.

Es difícil presentar una defensa a este tipo de desalojo a menos que haya habido un problema con la ejecución hipotecaria. Si cree que hubo un problema con la ejecución hipotecaria, es posible que le convenga hablar con un abogado. Use la Guía para ayuda legal de este sitio web para encontrar abogados y servicios legales en su zona. Lamentablemente, esta herramienta solo está disponible en inglés. Esperamos tener una versión en español disponible pronto.

Si la corte ordena el desalojo, en general tiene 10 días para irse de la vivienda. Puede pedirle más tiempo al propietario nuevo si tiene circunstancias especiales. Si se queda, la corte le ordenará al alguacil que lo desaloje y que saque sus pertenencias de la vivienda.

Las consecuencias de la ejecución hipotecaria

Perder una vivienda por ejecución hipotecaria afecta su crédito durante años. Puede hacer que sea más difícil comprar otra vivienda u obtener otros préstamos.

La ejecución hipotecaria también tiene consecuencias de impuestos. Si su vivienda se vende en Subasta judicial por menos de lo que debía en la hipoteca y el prestamista no le cobra la diferencia, significa que perdonó la deuda. Es posible que tenga que pagar impuestos sobre los ingresos para el monto del préstamo que se le perdonó. Si tiene una deficiencia que se perdonó, es posible que le convenga hablar con un abogado o preparador de impuestos sobre el tema.