Fallos en casos de desalojo

Un fallo es la orden final de la corte que le dice a usted y al propietario cuál es la decisión en su caso. Si su caso de desalojo se trata en la corte, podría terminar con uno de tres tipos de fallos: un fallo por falta de comparecencia, un fallo por consentimiento, o un fallo después de la audiencia o juicio.

Fallo por falta de comparecencia

Si el propietario presenta un caso de desalojo en su contra, usted debería recibir una citación y demanda. Probablemente incluirá un aviso de audiencia. Si no va a la audiencia, es probable que el propietario obtenga un fallo por falta de comparecencia.

Se emitirá un fallo por falta de comparecencia en su contra si no responde a la demanda que presentó el propietario en la corte. Un fallo por falta de comparecencia permite que el propietario lo desaloje y cobre cualquier alquiler adeudado u otro alivio que solicitó en el caso.

Algunas cortes no incluyen una fecha de audiencia en la citación. En su lugar, le dicen que tiene cinco días para responder con una respuesta por escrito, y de no hacerlo la corte le dará un fallo por falta de comparecencia al propietario automáticamente. Pero, si vive en uno de estos distritos que le dan días para responder, tiene que presentar una respuesta por escrito a la corte y enviar una copia al propietario dentro de los cinco días de recibir la citación y demanda. Si no lo hace, no le darán una fecha de audiencia y la corte emitirá un fallo de posesión por falta de comparecencia.

Después de presentar su respuesta se fijará una fecha de audiencia. Vaya a la audiencia para evitar un fallo por falta de comparecencia.

Si se emite un fallo por falta de comparecencia en su contra, puede pedirle al juez que anule el fallo y programe una nueva audiencia. Use la herramienta Hágalo usted mismo: Moción para anular la falta de comparecencia (Desalojo) para completar los formularios que necesita. Tiene que presentar su moción a la corte dentro de los 10 días de la fecha en el fallo por falta de comparecencia. Tiene que tener una buena razón por no haber presentado una repuesta o asistido a la audiencia. También tiene que tener una defensa para el caso de desalojo y estar preparado para presentarla en la corte.

Es posible que le convenga hablar con un abogado para ver si es probable que pueda convencer a la corte que anule el fallo por falta de comparecencia. Si tiene bajos ingresos es posible que sea elegible para servicios legales gratis. Sin importar sus ingresos puede usar la Guía para ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Lamentablemente, esta herramienta solo está disponible en inglés. Esperamos tener una versión en español disponible pronto. Si no es elegible para servicios legales gratis y no puede pagar cuotas legales altas, le puede convenir contratar un abogado para ayudarle con partes de su caso, en vez de todo. Esto se llama representación de alcance limitado (limited scope representation, o LSR). Para obtener más información, lea La representación de alcance limitado (LSR): una manera más económica de contratar un abogado.

Para encontrar una lista de abogados que ofrecen LSR, haga clic en este enlace de Búsqueda de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Michigan (State Bar of Michigan Lawyer Directory). Puede limitar los resultados a abogados en su área si llena su condado, ciudad, o código postal en la parte superior de la página donde dice "city, state, or zip.” También puede limitar los resultados por tema si llena el tipo de abogado que necesita (divorcio, patrimonio, etc.) en la parte donde dice “name or practice area.” Si desea encontrar abogados que hablen español, haga clic en "languages" (idiomas) y escriba “Spanish” (español).

Fallo por consentimiento

Después de que el propietario haya empezado un caso de desalojo en su contra, puede hablar con el propietario para tratar de llegar a un acuerdo. Si llega a un acuerdo con el propietario, póngalo por escrito y pídale al propietario que lo firme y ponga la fecha. Comprenda todo lo que dice el acuerdo antes de firmarlo. Luego puede enviar o llevar el acuerdo a la corte y el juez emitirá un fallo por consentimiento.

Puede incluir cualquier condición que usted y el propietario hayan acordado incluir en el acuerdo. Es posible que pueda ofrecer un pago parcial del alquiler que debe, cambiar el contrato de alquiler, irse de la vivienda o cualquier combinación de estas opciones.

Es posible que de todas maneras tenga que ir a la corte después de ponerse de acuerdo con el propietario para tener un fallo por consentimiento. Si no tiene un abogado, el juez tiene que revisar el fallo y decirle que no se puede hacer cumplir por tres días laborales después de ser presentado.

Usted o el propietario pueden hacer cumplir el fallo por consentimiento. Si aceptó irse de la vivienda para una fecha específica, tiene que hacerlo si quiere evitar que el propietario pida una Orden de desalojo. Si aceptó pagarle dinero al propietario y no lo paga, el propietario podría embargarle sus salarios o la cuenta bancaria para cobrar el fallo.

Si llegó a un acuerdo con el propietario y un juez firmó un fallo por consentimiento, pero luego usted descubre que tenía derechos y defensas que podría haber usar para evitar el desalojo, es posible que puede anular el fallo. Para obtener más información, lea, Cómo anular un fallo por consentimiento en un caso de desalo (próximamente).

Fallo después de una audiencia o juicio

Si no pudo llegar a un acuerdo con el propietario antes de la fecha de audiencia, tendrá que asistir a una audiencia en la corte. Para obtener más información sobre su comparecencia en la corte, cómo prepararse y lo que puede pasar, lea Ir a la corte en un caso de desalojo.

En la audiencia, el juez pudiera decidir el caso o programar un juicio para una fecha en el futuro. Al final del juicio, el juez emitirá un fallo. El fallo dirá si tiene que irse de la vivienda o puede quedarse viviendo allí. También dirá si le debe dinero al propietario y, de ser el caso, cuánto dinero debe. El fallo puede decir que se puede quedar, pero solo si hace algo para una fecha específica, como pagarle al propietario o eliminar un peligro para la salud en la propiedad. Si no hace lo que le requiere el fallo, su propietario puede obtener una orden de desalojo.

Si usted o el propietario cree que el fallo es incorrecto, tiene un plazo de 10 días después de que se emita el fallo para presentar una apelación. Si quiere apelar el fallo, quizás le convenga contratar un abogado. Si tiene bajos ingresos es posible que sea elegible para servicios legales gratis. Sin importar sus ingresos puede usar la Guía para ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Lamentablemente, esta herramienta solo está disponible en inglés. Esperamos tener una versión en español disponible pronto. Si no es elegible para servicios legales gratis y no puede pagar cuotas legales altas, le puede convenir contratar un abogado para ayudarle con partes de su caso, en vez de todo. Esto se llama representación de alcance limitado (limited scope representation, o LSR). Para obtener más información, lea La representación de alcance limitado (LSR): una manera más económica de contratar un abogado.

Para encontrar una lista de abogados que ofrecen LSR, haga clic en este enlace de Búsqueda de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Michigan (State Bar of Michigan Lawyer Directory). Puede limitar los resultados a abogados en su área si llena su condado, ciudad, o código postal en la parte superior de la página donde dice "city, state, or zip.” También puede limitar los resultados por tema si llena el tipo de abogado que necesita (divorcio, patrimonio, etc.) en la parte donde dice “name or practice area.” Si desea encontrar abogados que hablen español, haga clic en "languages" (idiomas) y escriba “Spanish” (español).

Por más que un juez emita un fallo diciendo que usted se tiene que mudar, el propietario no puede simplemente cambiar las cerraduras o sacar sus posesiones de la vivienda. El fallo le debería dar tiempo para mudarse. Normalmente le dan 10 días, pero puede pedir más tiempo.

Es diferente si vive en un parque de casas móviles y recibió un fallo de cancelación del contrato de alquiler. Lea Los desalojos en parques de casas móviles: reglas especiales para obtener más información sobre el plazo que tiene para mudarse si lo desalojan de un parque de casas móviles.

El fallo tiene que decir todo de lo siguiente:

• Cuánto dinero debe por el alquiler si lo están desalojando por no pagar el alquiler

• La fecha límite para pagar el alquiler para poder quedarse en la vivienda, si lo están desalojando por no pagar el alquiler

• Si se puede detener el desalojo pagando solo parte del dinero que debe

• Si puede quedarse en la vivienda y, si no, cuándo tiene que irse para evitar una orden de desalojo

• Cualquier costos que usted o el propietario tiene que pagar

• Usted o el propietario puede presentar una moción o apelación dentro de los 10 días

• El monto de dinero que recibirá por cualquier contrademanda que haya presentado

• Si hay otras ordenes que se haya emitido, como por ejemplo instrucciones para hacer las reparaciones necesarias o no causar más daños a la propiedad

Después del fallo

Después de que se emita un fallo, usted y el propietario tienen que seguir las órdenes en el mismo. Si le ordenan mudarse de la vivienda y no se muda para la fecha indicada en el fallo, el propietario puede obtener un fallo de desalojo para sacarlo de la vivienda. El propietario no puede obligarle a irse hasta que se emita esta orden y un alguacil, asistente de alguacil o agente de la corte entregue la orden.

Para obtener más información sobre los desalojos después de que emita un fallo, lea El desalojo después de ir a la corte.